Der auf die Finanzierung von Wohnimmobilienprojekten in Deutschland spezialisierte Investmentberater AGORA INVEST rechnet damit, dass sich dieses Jahr die Marktlage für Wohn- und Sozialimmobilien gegenüber dem letzten Jahr wieder deutlich verbessert. Die Differenzierung in den jeweiligen Segmenten, Standorten und Marktteilnehmern ist dabei entscheidend.

Wir sind davon überzeugt, dass sich die pessimistische Einschätzung einiger Experten hinsichtlich des Immobilienmarkts nicht bewahrheiten wird. Die Indikatoren für den Wirtschaftsraum haben sich in den letzten Monaten deutlich aufgehellt. Die Energiepreise haben sich wieder zurückgebildet – teilweise auf das Niveau vor der Ukraine-Krise, die Erzeugerpreise sind deutlich gefallen und die Inflationsraten haben ebenfalls ihr Topniveau verlassen. Das BIP hat sich trotz der enormen Krisen gegen viele Erwartungen im Vorjahr 2022 leicht positiv mit einer Rate von 1,9 Prozent gezeigt. Diese Kennzahlen dürften einen positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Obwohl sich die Preise etwa für Wohnimmobilien negativ – mit Raten von minus 4 bis 6 Prozent – entwickelt haben, liegen sie aber immer noch über den Preisen von 2021. Die Zurückhaltung vieler Investoren, die zu Stornierungen von Projekten und einem geringeren Transaktionsvolumen geführt haben, wird sich nach unserer Ansicht zur Mitte des Jahres 2023 auflösen. Wir sehen insgesamt für den Markt keine Trendumkehr, sondern vielmehr eine Delle im langjährigen Aufwärtstrend – bei geringerer, abnehmender Dynamik bei den Preisen, aber mit neuer Dynamik bei den Mieten.

Rückstand beim Neubauvolumen verschärft Wohnungsnot

Insgesamt ist festzuhalten, dass das zur Verfügung gestellte Neubauvolumen im Jahr 2022 den Bedarf an neuen Wohnungen bei weitem nicht abdeckt. In diesem Jahr rechnen wir mit einem Neubauvolumen von maximal 250.000 Einheiten bei einem Mindestbedarf von 400.000 neuen Wohnungen. Diese Unterdeckung begleitet uns nunmehr seit einigen Jahren. Damit wird die Lücke infolge der durch Zuwanderung deutlich wachsenden Bevölkerung von Jahr zu Jahr größer. Die aktuellen Leerstandsquoten in Städten und Regionen verschärfen zudem die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland weiter.

Kaltmieten steigen 2023 weiter

Ein Blick auf diese Situation untermauert unsere Einschätzung, dass wir im Wohnungssegment keine sinkenden Preise sehen werden. Damit schließen wir nicht aus, dass sich die Preise in bestimmten Regionen setzen und keine Steigerungsdynamik mehr aufweisen, da der ein oder andere Interessent von einem Kauf absieht. Auf der anderen Seite dürften jedoch die Kaltmieten insgesamt weiter ansteigen. Somit erwarten wir, dass die Minderentwicklung der Mieten zu den Kaufpreisen beendet ist und ab 2023 die Mieten wieder die Mehrrendite für die Investoren erzielen werden.

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