INTELLIGENT INVESTORS: Wie fällt Ihr Blick auf die Immobilienmärkte zum Jahresbeginn 2023 aus?
Michael F. Legnaro: Die Stimmung hat sich weiter eingetrübt. Die Investoren belastet der weitere Zinsanstieg für die Finanzierung von Immobilieninvestitionen, der auch wieder die vernachlässigte Assetklasse „Rentenanlagen“ attraktiver macht, und die negativen Preiserwartungen. Bei den Projektentwicklern schlagen die erhöhten Zinskosten und die Baukosten zu Buche. Somit halten sich beide Parteien des Marktes mit Engagements zurück. Hierzu tragen auch Meldungen von Immobilienplattformen bei, die Preisrückgänge vermelden. Das diese fast ausschließlich Ein- und Zweifamilienhäuser, in die Jahre gekommene Eigentumswohnungen und unsanierte Mehrfamilienhäuser betreffen, wird bei der Betrachtung der Preisentwicklung vergessen. Ebenso, dass trotz der Preisrückgänge sich der Markt oberhalb des Preisniveaus von 2021 bewegt.

Neben der wichtigen Frage nach der Preiserwartung ist auch die Entwicklung der Mietpreise ein entscheidender Faktor. Die Mietpreise bilden die zukünftige Rendite der Investition ab. Bei diesem Faktor sehen wir in den letzten beiden Quartalen und auch zu Beginn des neuen Jahres eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Gerade die Kaltmieten für sanierten Bestand und Neubauwohnungen, die die aktuellen Energiestandards (EH 55 und besser) erfüllen, zeigen einen dynamischen Aufwärtstrend. Der Hauptgrund hierfür, ein seit Jahren bestehender und sich verschärfender Nachfrageüberhang, wird diese Entwicklung weiter antreiben. Bei Leerstandsraten von 0,4 % in den Metropolen und einem Neubaubedarf von zuletzt genannten 700.000 Wohneinheiten, werden die Mietpreise die Rendite von Immobilien-investitionen im Wohnbereich deutlich verbessern.

Nach unserer Einschätzung – mit dem Fokus auf Wohnimmobilien – wird dieses Segment weiterhin verlässliche Renditen bei einem geringen Risiko bringen. Der weiterhin anhaltende Nachfrageüberhang wird die Mieten steigen lassen und die Preise stabil halten. Gerne sprechen wir von einer Delle im positiven Trend. Nicht verkennen wollen wir dabei, dass es eine größere Spreizung  zwischen den Preisen von unsaniertem und energieeffizienten Neubau geben wird. Schon heute sehen wir Preisdifferenzen von bis zu 30 % und eine nachlassende Nachfrage.

II: Ist nach Ihrer Meinung der „große Run auf Immobilien“ mit der Zinswende vorbei?
Legnaro: Zum Teil war der „Run“ auf Immobilien aufgrund der sehr günstigen Finanzierung spekulativ bzw. alternativlos, da die vergleichbare Assetklasse Rentenanlagen keine Rendite erbracht hat. Dieses Momentum wird sich im Jahr 2023 auflösen. Festverzinsliche Papiere bieten den Investoren wieder Zinserträge und werden somit in der gesamten Asset-Allokation wieder eine höhere Quote zugeordnet bekommen. Dies wird bei einigen Investoren zu einer Neuadjustierung in der Immobilienquote führen. Wir sehen aufgrund der Auflösung der in den letzten Jahren festzustellenden Dynamik in der Preisentwicklung, dass der Markt wieder zur Normalität zurückkehrt – d.h. stabile Preise und eine verlässliche Rendite über steigende Mieten.

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