INTELLIGENT INVESTORS: Die Zinswende ist gekommen, um zu bleiben. Projektentwickler sehen sich neuen Herausforderungen gegenüber. Wie nehmen Sie die Lage wahr?

Michael Legnaro: Die Zinswende hat den Immobilienmarkt sehr stark belastet. Hierbei ist nicht die Höhe der Zinsen das eigentliche Problem – vor der Nullzinspolitik der Notenbanken hatten wir ähnliche und höhere Fremdkapitalzinsen – sondern der kurze Zeitraum, in dem der Zinsanstieg stattfand. Die Umstellung der Finanzierungstrukturen konnte für viele Marktteilnehmer nicht in der gleichen Schnelligkeit umgesetzt werden. Im Zusammenspiel der höheren Zinskosten, den weiterhin hohen Baukosten und den regulatorischen energetischen Anforderungen, die die Kosten ebenfalls massiv erhöhen, rechnen sich bestimmte Projekte nicht mehr. Wie immer in solchen Phasen der Neuorientierung halten sich die Investoren und Kapitalgeber/Banken mit Kapitalvergaben zurück, sodass auslaufenden Finanzierungen nicht verlängert werden und Anschlussfinanzierungen nicht gefunden werden. Dieser negative Dreiklang aus abwartenden Investoren und Banken, den hohen Baukostensteigerungen und der hilflosen Politik hat viele Neubauprojekte belastet und zu einem Anstieg der Insolvenzen auf Projekt- und Unternehmensebene geführt. Diese Lage wird uns auch noch in der ersten Hälfte des Jahres 2024 begleiten.

II: Die Finanzierungsstrukturen haben sich angepasst. Klassische Fremdkapitalgeber von Immobilienfinanzierungen agieren zunehmend zurückhaltend bei der Vergabe von Anschluss- und Neufinanzierungen. Ein Trend, der sich zunehmend verstärkt?

Legnaro: Nachdem sich der durch die Inflation restriktive Notenbankkurs etwas auflöst und wir im Laufe des Jahres erste Zinssenkungen erwarten können, wird sich auch auf der Fremdkapitalseite die Lage wieder entspannen. Die Preise und Bewertungen der unterschiedlichen Immobilientypen hat in 2023 einen neuen Boden gefunden. Die Preise z.B. für ältere Wohnimmobilien und Büroimmobilien wurden sehr stark abgewertet und haben einen neuen realistischen Boden gefunden. Logistik- und Gesundheitsimmobilien und neue energetisch angepasste Wohnimmobilien hielten sich über das Jahr 2023 sehr stabil. Auf der anderen Seite sind die Mieten für Wohnimmobilien stark angestiegen. Damit findet der Markt neue Bewertungsrelationen, die sowohl Fremdkapitalgeber als auch Investoren wieder in den Markt zurückführen werden. Die neue Marktbasis zeigt bereits heute, nachdem sich die Preisbewegungen zurückgebildet haben, dass sich der Return aus bestimmten Immobilieninvestitionen wieder oberhalb der risikofreien Fixed Income Anlage bewegen.
…