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Düsseldorf, 15. Dezember 2021

Junior Debt – von der Nische zum Markt

Junior Debt – von der Nische zum Markt

Junior Debt, häufig auch als Nachrangdarlehen bezeichnet, ist die fremdkapitalähnlichste Gestaltungsvariante der Mezzanine-Finanzierung.
THE PROPERTY im Gespräch mit Michael F. Legnaro von der AGORA GROUP, die für ihre Kunden diese Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital gewinnbringend nutzt.

THE PROPERTY: Lieber Herr Legnaro, Sie gehören deutschlandweit zu den Spezialisten, wenn es um Junior-Debt-Investitionen in Immobilienprojekte geht. Was zeichnet Ihr Portfolio aus?

Michael F. Legnaro: Unsere Gruppe hat seit ihrer Gründung im Jahr 2013 bereits über 300 Mio. Euro für Nachrangfinanzierungen für unsere Investoren investiert und damit ein Immobilien-Projektvolumen von ca. 3 Mrd. Euro in Deutschland begleitet. Das Segment >klassische< Wohnimmobilien hat sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt. Die Gründe liegen auf der Hand: Unsere Bevölkerung wächst und die Anzahl privater Haushalte steigt – gleichzeitig verharrt die Bautätigkeit aber auf zu niedrigem Niveau. Auf diese Weise ist mittlerweile eine große Angebotslücke in der gesamten Bundesrepublik entstanden, vor allem in den Ballungsräumen und A-Städten. Bei unserer Herangehensweise unterscheiden wir uns von vielen sonstigen Anbietern über vier wesentliche Punkte: Erstens begleiten wir in Deutschland mit unserem offenen Spezialfonds ausschließlich Neubauprojekte im Bereich Wohnen in Deutschland. Uns ist es sehr wichtig, eine klare Fokussierung in den Segmenten des Immobilienmarktes zu verfolgen. Damit schließen wir mit unserer Junior-Tranche die Gesamtfinanzierung neben dem Eigenkapital des Entwicklers (zwingend) und der Erstrangfinanzierung, zum Beispiel von einer Bank. Daraus folgt, dass wir uns ausschließlich auf die Nachrangtranche konzentrieren, die eine wesentlich höhere Rendite-Risiko-Struktur aufweist. Drittens sind alle Finanzierungen anders als bei üblichen Mezzanine-Finanzierungen über zusätzliche dingliche oder bonitätsabhängige Sicherheiten abgesichert und werden über börsennotierte Inhaberschuldverschreibungen abgewickelt. Damit erwirbt der Investor über eine Investition in unseren Fonds ein >Quasi-Rentenportfolio< von börsennotierten Inhaberschuldverschreibungen, die besichert sind. Viertens ist ein wesentlichere Punkt in der Anlagestrategie, dass wir eine bereits in den Anlagerichtlinien festgelegte strikte Diversifikation auf vier Ebenen einhalten: Standortanteil, Projektentwickleranteil am Gesamtportfolio, Einzelprojektanteil am Gesamtportfolio und Projektstatus. Mit diesen Vorgaben ist es uns bisher gelungen, ein permanent positives Ergebnis zu erzielen bei einer Auschüttungsrendite von 6 Prozent.

THE PROPERTY: An wen richtet sich Ihr Angebot? Wäre es auch für Stiftungen attraktiv?

Michael F. Legnaro: Das Angebot richtet sich an institutionelle und qualifizierte Anleger, die keine eigene Expertise in der Bewertung und Vergabe von Nachrangfinanzierungen haben, aber dennoch an dem Renditevorteil dieser Debt-Variante partizipieren möchten. Zudem eignet sich unser Fonds auch für Anleger, die ihr Immobilienexposure erweitern möchten bei klarer Fokussierung auf das Segment Neubauprojekte. Somit sind auch Stiftungen Zieladressen, da sie sehr häufig zwar einen direkten Immobilienbestand haben, aber keine starke Diversifikation im Gesamtportfolio aufweisen. (…)

(Quelle: THE PROPERTY – Das Magazin für Immobilieneigentümer)