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Nachhaltig investieren in soziale Wohnkonzepte – mit Mehrrendite

Verordnung (EU) 2019/2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungs-sektor

Dem im März angestoßenen Aktionsplan der EU mit Vorgaben zur Taxanomie werden Investmentprodukte nach ihren jeweiligen Nachhaltigkeitskriterien kategorisiert – und mit deren Erfüllung als so genannte Green-Finance-Produkte gekennzeichnet. Als Green Finance darf laut EU-Taxanomie nur bezeichnet werden, was einen substanziellen Beitrag gemäß den ESG-Kriterien – Environment, Social, Governance – leistet.

Gleichzeitig regelt die Offenlegungsverordnung der EU, welche Transparenzpflichten innerhalb den ESG-Kriterien erfüllt werden müssen. Diese Offenlegungspflichten unterscheiden sich für bestimmte Finanzprodukte, da es neben „Sonstige Finanzprodukte“ auch noch „Finanzprodukte mit ökologischen oder sozialen Merkmalen“ (nach Artikel 8 Offenlegungsverordnung) und „Nachhaltige Finanzprodukte mit einem definierten Nachhaltigkeitsziel“ (nach Artikel 9 Offenlegungsverordnung) gibt. Schauen wir genauer hin:

Finanzprodukte nach Artikel 8 beachten ökologische oder soziale Merkmale in der Investitionsentscheidung oder der Anlagestrategie. Der Fonds hat also eine Investmentstrategie, die darlegt, wie das Anlagevehikel die ökologischen und sozialen Merkmale, mit denen es wirbt, erreichen wird. Außerdem muss der Fonds erwähnen, welcher Teil der ESG-Kriterien bei den Ankaufsentscheidungen verbindlich ist und welcher nicht. Des Weiteren muss der Fonds transparent machen, wie die Nachhaltigkeitsstrategie laufend im Investmentprozess umgesetzt wird.

Finanzprodukte nach Artikel 9 haben ein „angestrebtes Nachhaltigkeitsziel“ und zielen darauf ab, unmittelbar einen Beitrag zu mehr Nachhaltigkeit zu leisten.

Die Europäische Union hat entschieden, dass die Verordnung bis zum 21.03.2021 in den EU-Mitgliedstaaten umgesetzt sein muss.

Unser Teilfonds AGORA INVEST REM2 – Social and Care

Wir haben die Vorgaben der EU-Verordnung geprüft und auf unseren neuen Teilfonds übertragen. Damit ist unser Anlagevehikel als Artikel 8-Fonds klassifiziert. Schon vom Grundkonzept erfüllt er alle Voraussetzungen der Verordnung.

Das heißt, dass Fondsbasis und Anlagestrategie, Stichworte: soziale Wohnkonzepte, klar nachhaltig ausgerichtet sind. Zum Hintergrund: Pflege und Wohnen sind Grundpfeiler einer sozialen Gesellschaft. Der Staat allein kann diese Aufgabe nicht erfüllen. Investments in diese Bereiche sind geeignet um den Staat zu entlasten – und um der Verantwortung heutiger gegenüber künftigen Generationen sowie den Auswirkungen des demografischen Wandels gerecht zu werden.

„Social and Care“ – bietet ein breites Spektrum an Anlagemöglichkeiten

Seniorenwohnen, Immobilien mit Tagespflege und/oder ambulante Dienste gehören zur Kategorie Immobilien mit gesellschaftlichem Nutzen. Diese Immobilien sind nachhaltig, da sie das „S“ (Social) substanziell bedienen und aufgrund des demografischen Wandels dringender denn je benötigt werden. Zudem zeichnen sie sich durch ein gutes Rendite-Risiko-Profil aus. Studien, etwa von Bulwiengesa, zeigen, dass Immobilien mit gesellschaftlichem Nutzen im Hinblick auf Nachhaltigkeit als Anlageprodukte – auch im Unterschied zu den klassischen Immobilien-Assetklassen – einzuordnen sind.

Als mögliche Assets bieten sich nicht nur Immobilien in A-Städten an. Die identischen Determinanten finden sich auch in B- und C-Städten wieder. Zudem zeigt die Gegenüberstellung klassischer Wohn- und Büroimmobilien mit Sozialimmobilien ein optimales Rendite-Risiko-Profil:

Diagramm: Score-Risiko

Unter „Wohnen im Alter“ verstehen wir mehr als die klassische Definition von betreutem Wohnen, Seniorenheimen oder Altenpflegeeinrichtungen. So steigt der Bedarf ebenfalls an neu konzipierten Seniorenwohnungen oder Mehrgenerationenhäusern und Immobilien zur medizinischen und therapeutischen Grundversorgung.

Was für alle Arten von Sozialimmobilien gleichermaßen gilt: Der Bedarf ist hoch und wird sich perspektivisch im Rahmen unserer alternden Gesellschaft dramatisch erhöhen. Der Bevölkerungsanteil der über 65-Jährigen wächst in Deutschland kontinuierlich, laut Prognosen wird bis 2060 mindestens jeder Dritte zu dieser Bevölkerungsgruppe zählen.

Diagramm: Wohnen im Alter

Laut aktuellem Pflegeheim-Rating-Report des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung und Institute for Healthcare Business ist bis 2030 mit 4,4 Millionen Pflegebedürftigen (ambulant und stationär) zu rechnen, bis 2040 mit fünf Millionen. Zum Vergleich: Gegenüber 2017 eine Steigerung von mehr als 26 %.

Kapitalnachfrage treibt Trend zu sozialen Wohnkonzepten

Fakt ist: Derzeit sind alters- und pflegegerechte Wohnungen händeringend gesucht. Der Bedarf liegt weit über dem Bestand. Wie bei der Angebotslücke bei klassischen Wohnimmobilien in den Groß- und Schwarmstädten Deutschlands kann nur der Neubau von Immobilien mit sozialem Charakter Abhilfe schaffen. Damit verbunden ist ein steigender Bedarf an privatem Kapital, um die Lücke in der Gesamtfinanzierung zumindest teilweise zu füllen. Investments in „Wohnen im Alter“ sind somit wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen, die gleichzeitig nachhaltig und gesellschaftlich notwendig sind.

Anlagestrategie und Objektanforderungen

Worauf achten wir bei der speziellen Assetklasse besonders?
Am Anfang des Prozesses steht die Entscheidung in welche Objekte Investments geplant werden. Eine klare Definition der Zielobjekte und eine hohe Diversifikation in den Typen und Standorten sind dabei unabdingbar. So gilt zum Beispiel für die Immobilien, die der älteren Bevölkerung dienen sollen, dass sie in der Nähe zu Ärzten, Kliniken und Apotheken liegen und eine gute Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr haben. Die optimale Betriebsgröße liegt bei 50 bis 150 Einheiten. Bei den Ausstattungsmerkmalen ist es wichtig, dass diese funktional und barrierefrei nach DIN77800 beziehungsweise 18040-2 sind sowie alle Umwelt- und Energiestandards erfüllen.

Aus unserer positiven Erfahrung über unseren zuvor aufgelegten Teilfonds „Residential“ investieren wir wiederum überwiegend in Projekte die sich noch in der Projektierungs- und/oder in der Erstellungsphase befinden.
 
Unser Fazit: 

  • Investments in Sozialimmobilien für die ältere Generation erfüllen die vieldiskutierten gesellschaftlichen Anforderungen an nachhaltigen Anlagen von institutionellen Investoren, die nunmehr durch die Verordnung zu den Offenlegungspflichten auch regulatorisch verankert ist.
  • Das Exit-Risiko eines Projektes „mit sozialem Charakter“ ist im Vergleich zu klassischen Immobilien durchweg geringer Als Erwerber und Endnutzer sehen wir die öffentliche Hand, private Betreiber, spezielle Hilfsorganisationen, Sozial- und kirchliche Einrichtungen.
  • Wir investieren mit dem Fonds parallel zu einem langlaufenden Megatrend, der bereits heute vorbestimmt ist.
  • Das Investment empfiehlt sich aufgrund des geringen Ausfallrisikos durch ein positives Rendite-Risiko-Profil und durch verlässliche stabile Erträge.